王小巍大连律师 预约电话：0411-86961512 移动手机：13009491512
钟小姐在房屋中介看中了一处房屋，该项房屋交易属于二手房买卖。但是卖方尚未办理房屋产权，只是有《商品房买卖合同》和购房发票。中介方承诺可以让钟小姐与开发商重新签订房屋买卖合同，这样就可以按一手房办理手续。钟小姐向律师咨询，这样做法律允许吗？有风险吗？


律师认为，房屋在未办理产权证之前，卖方是没有权利转让的，因为此时的房子还属于开发商。卖方已向开发商交纳了定金或者预付款，根据合同有购买此处房屋的权利和支付购房款的义务。卖方的转让属于合同权利义务的转让。我国《民法通则》第91条规定：“合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。”因此卖方转让必须得到开发商的同意。而在大多数的情况下，开发商是不允许卖方出售此项权利的。更何况，卖方出售时是以高于其买受时的价格，这是没有法律依据的，有逃税的嫌疑。
钟小姐购买这样的房屋存在风险。钟小姐与卖方签订的转让合同的效力待定，需要开发商的同意才能确定。卖方是否能够将房屋更名到钟小姐名下？这不是卖方和中介方能控制的。如果钟小姐购买该房屋，在无法更名的情况下，她是要承担卖方和她自己的两次交易的税费，其中包括五年内再次交易的营业税。但是，并不是没有办法规避这项风险，因为房屋买卖是通过中介进行的，钟小姐在签订合同时，可以在合同条款中详细约定可能出现的各种情况从而最大限度降低风险。这时，律师的把关是非常必要的。

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